从"停工"到"停供"房地产行业"穷病"后遗症怎么治

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发表于 2022-7-29 14:40:02 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式 | 来自河南


“这世界上只有一种病,那就是穷病。”这是电影《我不是药神》里的台词,讲的是没钱买药,所以只能短命的故事。而如今的开发商们,似乎也患上了“穷病”。

时间倒退5年,《福布斯》发布的2017年中国富豪榜上,尽管地产富豪已经锐减,但是恒大的许家印、万达的王健林、碧桂园的杨惠妍仍占据了前十名的三席。而2022年福布斯的《新财富500富人榜》里,前十名中,没有一个房地产富豪,不仅如此,曾经的富豪许家印更是“穷到”卖飞机、卖别墅、卖大平层自救。

房企老板跌出富豪榜的背后,是楼市的落寞。

曾经的富豪房企们,兜里有钱,心里不慌,利用高杠杆、高周转,南征北战开疆辟土,高溢价拿地地王频出,房价也水涨船高,炒房客与购房者纷纷进场,前景一片光明。而近年来的密集调控让房企不断承压,“三道红线”和银行业金融机构贷款集中度管理等政策,更是让房地产行业陷入增长瓶颈。2021年度各上市房企年报显示,房企们的销售增速都呈现下滑趋势,利润率水平也在下降。有媒体称,其统计的2021年披露财报的44家房企中,仅5家实现了净利润率正增长,下跌的房企超过八成。营收下降的同时,政策调控和市场下行也导致房企不被看好,有机构统计显示,2021年超七成上市房企市值不足百亿,市值缩水一半及以上的公司达到52家,其中有企业市值下降了94.0%。市值的不断下跌背后是市场的不看好,房企融资难度不断加大。因此,2021年一些房企陆续爆发债务风险,资金链断裂的房企更是比比皆是。

而房企们变穷资金吃紧,预售监管账户内资金自然逃不过挪用,此举直接导致项目施工进展放慢,延期交付,甚至长期停工。上文中提到的恒大,便是典型。此后便是我们熟知的,全国多地出现长期停工项目业主抱团发起停贷的消息。

此次停贷事件,不少人将矛头指向预售制度,呼吁现房销售。

其实,预售制的初衷,是缓解房企资金压力,加快住房建设和城市发展。按照规定,预售资金是专款专用的不能挪用,只能用于项目建设。预售制度虽然有风险,但只要监管到位,整体风险其实是可控。预售制度下,开发商销售期房,购房者能低价买房,开发商能有大量资金,银行有利息可拿,政府能取得土地收入,四方能够实现共赢。但现实是,房企违规挪用预售资金的现象并不少见。在房地产市场景气、房企融资环境宽松的时候,房企为实现高周转,A项目资金给B项目,B项目赚的钱给C项目,C的钱再反哺给A项目,每个项目都有钱可用。然而,疫情影响之下,经济下行,地产销售下滑,再加上融资条件收紧,房企资金吃紧,预售监管账户内缺口无法补齐,项目停工烂尾也成了必然。

因此,“停贷”风波后,有地方政府要求房企将商品房预售资金全部存入监管账户,也有地方要求房企补齐监管账户内的缺口。这当然能够保障当前项目的建设,但收紧预售资金监管,意味着房企们需要从本不富裕的口袋里再掏空一些钱出来,或将进一步导致房企资金紧张,导致其余被挪用资金的楼盘爆发风险

相比期房,所见即所得的现房销售模式更能保护购房者的权利,同时也能迫使开发商提升建筑质量,避免虚假宣传。目前,海南2021年实行现房销售。也有地方开始在土拍环节试点现房销售,如福州市永泰县挂牌的一宗地块便要求“现房销售”。

但是也要看到,现房销售对开发商的资金能力和兑现能力有更高要求。当前不少房企融资困难,不仅钱不多,还有大量债务,更有部分房企已面临违约危机,在这种情境下,拿地都慎之又慎,更没有余力将房子盖至现房才销售。因此现房销售是大势所趋,但还需循序渐进,并不是一纸政策便能实现的。

楼盘早日复工交房,才是解决问题的关键。

房企资产缩水变穷项目停工背后,受损最大的就是无疑是普通业主。在这一场停供风波中,大部分业主并没有说要立即断供退房,而是给出了复工最后期限,其实是在逼迫开发商复工交房,因为掏空六个钱包买房后,退房打官司需要消耗的精力和财力并不是每个业主能够承受的。但是俗话说,巧妇难为无米之炊,得了“穷病”的房企,拿什么复工交房呢?

一方面,政策层面在努力。在7月21日下午举办的国新办新闻发布会上,银保监会表示将在地方党委政府“保交楼”工作安排的总体框架下,指导银行积极参与相关工作机制,配合压实企业、股东等相关各方责任,遵循市场化、法治化原则,主动参与合理解决资金硬缺口方案研究,做好具备条件的信贷投放,协助推进项目快复工、早复工、早交付。

另一方面,事件大范围发酵后,各地方政府也纷纷出台政策保交付。有地方采取居民自救和合力共救方式,启动项目复工建设,或尝试破产复工续建。有地方成立共同基金帮房企进行资源整合和重组。比如石家庄此前公布的44个烂尾楼整治名单中,宝鼎世嘉、天水丽城二期等项目多方筹集资金,环岛豪庭二期启动了世茂公司的破产重整程序,望公府、西湖一品等项目更换了开发商,卓升尚郡翡翠家园、祥云国际等项目则由国企城投接盘建设,10余个烂尾多年的项目即将在今年迎来交付。

最后,市场面上也在努力促进住房市场的活跃。有地方政府让公务员背指标买房,或公务员团购买房。降低房贷利率、降低首付比例、放松限售限贷等利好政策也在保证刚需及改善客群能够更好地满足合理购房需求。而作为“保交付”的重要主体,开发商们无论是积极解决债务,多方位筹措资金还是盘活资产以资抵债,也都在积极作为。

可以看到,从中央有关部门到地方政府,一系列稳楼市相关政策不断出台。“保交付”不仅关乎购房者的利益,对开发商、银行、经济以及社会稳定都有重要影响,随着“保交楼、保民生、保稳定”工作积极推进,希望住房消费者合法权益能够最终得到保护,房地产市场也能恢复平稳健康发展。

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Nan得糊涂 2022-7-30 21:04 威望 +1
上善@若水 2022-7-30 09:24 威望 +1
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